बैंकर तथा जग्गाका विज्ञ भन्छन् ‘अब घर जग्गाको मूल्यमा गिरावट आउँछ’

विश्वब्यापी रुपमा फैलिएको कोभिड–१९ ले विश्व नै आक्रान्त बनिरहेको छ । कोभिड–१९ संक्रमण नियन्त्रण तथा रोकथामका लागी विश्वका सबै मुलुकलृ अंगाल्दै आएको लकडाउन, निषेधाज्ञा जस्ता सावधानीले आर्थिक क्षेत्र चलायमान हुन सकेको छैन ।

नेपालमा पनि कोभिड–१९ संक्रमण फैलन नदिन सरकारले चैत्र ११ गतेदेखी लगाएको लकडाउनले सानो अर्थतन्त्र भएको देशमा ब्यापक असर परेको छ । नेपालको आर्थिक क्षेत्र मध्येको एक हो घर–जग्गा कारोबार जुन अहिले ठप्प छ ।

नेपालमा घरजग्गाको मूल्यममा के असर पर्ला भन्ने सम्बन्धमा नेपाल भ्यालुयर्स एसोसिएसनले बैंकिङ, कानुन एवं लेखापरीक्षण क्षेत्रका व्यक्तिहरूसँग गरेको छलफलले मूल्यमा गिरावट आउने विषयलाई उजागर गरेको छ । छलफलका अधिकांश सहभागिले घजग्गाको मूल्य घट्ने संकेत गरेका छन् । साथै मूल्यांकन क्षेत्रमा अन्तर्राष्ट्रिय अभ्यासको पालना गर्नुपर्नेमा विज्ञहरूको विशेष जोड दिएका छन् ।

घर जग्गा मूल्याङ्कन विज्ञ देवेन्द्र कुमार श्रेष्ठले अन्तर्राष्ट्रिय स्तरमा घरजग्गाको मूल्यमा नकारात्मक असर परेको भन्दै नेपालमा पनि मूल्याङ्कन अन्तर्राष्ट्रियस्तरको हुनु जरुरी रहेको बताए । ‘अब पनि अन्तर्राष्ट्रिय स्तरको मूल्याङ्कन कार्य नगर्ने हो भने बजारको अनिश्चितता एवं यस्ता महामारीको बेला बैंक तथा मूल्यांकनकर्तालाइ ठूलो असर पर्ने देखिन्छ’ उनले भने ।

‘मूल्यांकन कार्य विज्ञान होइन, कला हो । जसमा मूल्यांकनकर्ताले आफ्नो अनुभव र बजार मूल्यको आधारमा आफ्नो राय तथा विष्लेषण दिने गर्दछन् । यसलाइ थप व्यवस्थित बनाउन मूल्यांकन कार्य सम्बन्धमा विशेष कार्यविधि हुनुपर्ने जरूरी रहेपनि नेपालमा अहिले सम्म कुनै पनि किसिमको गाइडलाइन्स, ऐन तथा नियम नबन्नु ठूलो चुनौती बनेको छ’ श्रेष्ठले भने ।

आईक्यानका अध्यक्ष कृष्ण प्रसाद आचार्यले घरजग्गाको लागि ऋण प्रवाह गर्न पछिल्लो समय मूल्यांकनलाई उच्च महत्वमा राखिँदै आइएको अवस्थामा मूल्यांकन कार्यलाइ व्यवस्थित बनाउन र यसमा एकरूपता ल्याउन सबै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले एकै किसिमको ‘गाइडलाइन’ लागु गर्नुपर्ने आवश्यकता औंल्याए ।

‘अबका दिनमा महामारी लगायत आर्थिक मन्दीका बेला एकै किसिमको गाइडलाइनले हामीलाइ विशेष सहयोग पुर्याउन सक्छ । साथै मूल्यांकन कार्यमा अन्तर्राष्ट्रिय प्रविधि र ज्ञान अवलम्बन गर्न ढिलो गर्नुहुँदैन । यसरी नै कोरोना भाइरसले घरजग्गामा पार्ने असर समेत अनिश्चित देखिएको अवस्थामा नेपाली बजारमा घरजग्गाको मूल्यमा गिरावट आउने समेत देखिएको छ’ आचार्यले भने ।

नेपाल फाइनान्सियल इन्ष्टिच्युसनल एसोसिएसनका अध्यक्ष एवं गुडविल फाइनान्सका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत सरोजकाजी तुलाधरले जग्गा मूल्यांकनकर्तालाइ कालोसूचिमा राख्ने काम गलत भएको बताए । मूल्यांकर्तालाइ जटिल परिस्थितिमा जवाफदेही बनाउने काम पनि गलत भएको उनको ठम्याई छ ।

‘कोडिभको असर घरजग्गामा पनि केही न केही त अवश्य पर्छ नै । बैंक तथा वित्तीय संस्थाले आफ्नो फाइदाको लागि मूल्यांकनकर्ताले सिफारिस गरेबमोजिम कर्जा उपलब्ध गराउने तर अप्ठ्यारो परिस्थिति सृजना भए त्यसको जवाफदेही स्वयं मूल्यांकनकर्तालाइ नै बनाउने प्रचलन छ, त्यो गलत हो । यसलाई व्यवस्थित बनाउन जरूरी छ’ तुलाधरले भने ।

मूल्यांकनकर्तालाइ कालोसूचीमा राखिने भनेर राष्ट्र बैंकले गरेको व्यवस्था गलत भएको बताएका उनले यसको विरूद्ध मूल्यांकनकर्ता एवं बैंकरहरूले एकसाथ आवाज उठाउनु जरूरी रहेको उनको भनाई छ ।

विकास बैंक संघका अध्यक्ष एवं गरिमा विकास बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत गोविन्दप्रसाद ढकालले कोभिडका कारण घरजग्गा कारोबारमा असर देखिएपनि नेपालमा तत्काल मूल्यमा धेरै गिरावट नआउने आँकलन गरे । ‘यो अवस्था अझै अनिश्चित नै छ । अहिलेको विषम परिस्थितिमा हामी सबै मिलेर अघी बढ्नुको विकल्प छैन’ ढकालले भने ।

अहिले सम्म अपनाएको परम्परागत मूल्यांकन प्रणालीलाइ नयाँ तवरले अघी बढाउने सन्दर्भमा बैंकहरुले सहयोग गर्ने उनको भनाई थियो ।

कानुनी सल्लाहकार इन्जिनियर नारायण कोइरालाले मूल्याङकनकर्ताहरुका लागि लागू गरिएको फौजदारी अभियोग जटिल विभेद भएको बताए ।

‘बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू अन्तर्राष्ट्रिय नियमबाट बाँधिएका छन् । तर नेपालको मूल्यांकन कार्य चाहिँ परम्परागत ढाँचामा हुनुपर्ने कानुनी जटिलताको मुख्य कारक हो । बौद्धिक कार्यलाइ फौजदारी अभियोग जस्तो जघन्य कार्यसँग जोड्नु मूल्यांकनकर्ता माथि राज्यले देखाएको जटिल विभेद हो’ कोइरालाले भने । ‘मूल्यांकनकर्तालाइ कालोसूचीमा राख्ने एवं अपराधी जस्तो फौजदारी मुद्दामा अभियोग लगाउने कार्यलाइ नेपाल राष्ट्र बैंकले पुनः परिभाषित गर्नु जरूरी छ ।’

पूर्व बैंकर तथा आर्थिक विष्लेषक अनलराज भट्टराईले घर जग्गाको मूल्य घट्ने स्पष्ट सङ्केत देखिएको बताएका छन् । ‘बजारको अस्थिरता तथा आर्थिक रूपमा चेन ‘इफेक्ट’ ले गर्दा घरजग्गाको मूल्य प्रष्ट रूपमा घट्ने देखिन्छ । घरजग्गाको मूल्य भनेको यथार्थपरक विष्लेषण एवं उच्च अनुभवको आधारमा सोही समयमा प्रस्तुत गरिने आफ्नो विचार हो । जसको स्वामित्व अनन्त काल सम्म रहन सक्दैन’ भट्टराईले भने ।

नेपाल बैंकर्स एसोसिएसनका अध्यक्ष एवं सानिमा बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत भुवन कुमार दाहालले तत्कालका लागि घर जग्गा मूल्यांकनको काम बन्द गरिनु पर्ने बताए ।  ‘कोभिड १९ को कारण घरजग्गामा आउन सक्ने नकारात्मक असरलाइ मध्यनजर गर्दै सबै सरोकारवालाहरूको बीचमा समन्वय तथा सहकार्यको निम्ति एउटा कमिटी बनाएर अघी बढ्नुपर्ने आवश्यकता छ । मूल्यांकनकर्ता र बैंकरहरू आपसका सहयात्री भएकाले दोषारोपण गर्नुभन्दा पनि समस्या पहिचान गरी समाधान तर्फ अघी बढ्नु जरूरी छ’ दाहालले भने ।