चीनमा उत्पन्न रियल स्टेट संकटले विश्व अर्थतन्त्रमा ‘थ्रेट’, २००८ दोहोरिने खतरा

चीनको रियल स्टेट क्षेत्रमा देखिएको संकट विश्व अर्थतन्त्रलाई नै चुनौतिपुर्ण बनेको छ । चीनका ठूला रियल स्टेट कम्पनीहरुले अन्तराष्ट्रिय कर्जा समयमा भुक्तानी गर्न नसक्दा देखिएको समस्या झन् विकराल बन्दै गएको हो ।

सन् २०२१ को डिसेम्बर महिनामा चीनको सबैभन्दा ठूलो रियल स्टेट कम्पनी– इभरग्रान्डे ग्रुप टाट पल्टिएपछि सुरु भएको रियल स्टेट संकटका बाछिटाको असर हालसम्म देखा परेको छ । विश्वको दोस्रो ठूलो अर्थतन्त्र चीनको कूल ग्रास्थ उत्पादनमा रियल स्टेट क्षेत्रको योगदान २५ प्रतिशत रहेको छ । अर्थतन्त्रमा ठूलो हिस्सा ओगटेको रियल स्टेट क्षेत्रमा उत्पन्न भएको संकटको असर निर्माण क्षेत्र र बैकिङ क्षेत्रमा समेत परेको छ । यसले चिनियाँ अर्थतन्त्र झनै संकटमा जाने स्पष्ट छ । चीनको अर्थतन्त्र संकटमा जानु भनेको प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रुपमा विश्व अर्थतन्त्र पनि प्रभावित हुनु हो ।

चीनमा सुरु भएको रियल स्टेट संकटको नालीबेली यस लेखमा प्रस्तुत छ । 

सन् १९८० को उदार आर्थिक नीति

सन् १९८० को दशकमा चीनका राष्ट्रपति डेङ छायोपिङ भएको समयमा उनले संकुुचित आर्थिक नीति हटाएर उदार आर्थिक नीतिको सुरुवात गरेका थिए । जसकारण चिनियाँ सरकारमा निहित रहेको भूमि व्यवस्थापन गर्ने अधिकार केही मात्रामा निजी क्षेत्रले समेत पाएको थियो ।

निजी क्षेत्रको लगानी बढ्दै जाँदा चिनियाँ सरकारले सन् १९९८ मा आम मानिसहरुले घरजग्गाखरिद गर्न पाउने गरी बिल पास गरेको थियो । त्यसपछि चिनीया नागरिकहरुले घर तथा अर्पाटमेन्ट खरिदका लागि अवसर पाएका थिए । जसकारण केही वर्षमा नै चीनमा घरजग्गाको मूल्य आकाशिँदै गयो ।

रियल स्टेट क्षेत्रमा बूम भइरहेको बेला सयौँको सङ्ख्यामा नयाँ रियल स्टेट कम्पनीहरु विकास हुँदै गए । अर्पाटमेन्ट खरिद गरेर बिक्री गर्दा केही समयमा नै मनग्य आम्दानी हुने हुँदा मानिसहरुले दुई वा दुईभन्दा बढी अर्पामेन्ट खरिद गर्न सुरु गरे । विगत १५ वर्षमा चिनीया अर्पाटमेन्टको मूल्य ६ गुणाले बढेर गएको छ । राम्रो मुनाफा कमाउन थालेपछि मानिसहरुले ऋण लिएर नै घर तथा अर्पाटमेन्ट खरिद गर्न सुरु गरेका थिए ।

नव–विवाहित दम्पत्तिसँग आफ्नो अपार्टमेन्ट अनिवार्य हुनुपर्ने नीति

रियल स्टेट क्षेत्र बूम भइरहेको समयमा नै चीनका विभिन्न स्थानीय निकायहरुले नव विवाहित जोडीसँग अनिवार्य रुपमा अपार्टमेन्ट हुनुपर्ने वा छैन भने खरिद गर्नुपर्ने बाध्यतात्मक नीति लागू गरेको थियो ।

यसरी अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने तथा प्रि–बूकिङ गर्ने मानिसहरुको सङ्ख्या बढिरह्यो । नयाँ नयाँ रियल स्टेट कम्पनीहरु स्थापना हुँदै गए । यस्तै चीनका ग्रामीण क्षेत्रबाट बसाइसराइ गरेर सहरी क्षेत्रमा प्रवेश गर्ने मानिसहरुको सङ्ख्या समेत ह्वात्तै बढेको थियो । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले सहज रुपमा कर्जा उपलब्ध गराउँदा सहर बसाइसराइ गरेका मानिसहरुले समेत अपार्टमेन्ट खरिद गरिरहेका थिए । यसरी चीनको रियल स्टेट क्षेत्रले एकपछि अर्को उचाइको उडान भर्दै थियो ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट सरल कर्जा प्रवाह

घर, जग्गा तथा अर्पाटमेन्टको माग बढ्दै जानुले रियल स्टेट कम्पनीहरुलाई मात्रै नभई बैंक तथा वित्तीय सस्थाहरुलाई समेत लाभ लिने अवसर दिएको थियो । जसबाट चीनका बैंक तथा वित्तीय संस्था पछि हट्नु चाहेनन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले बिना धितो कर्जा उपलब्ध गराउने, रियल स्टेट कम्पनीहरुले जोखिम लिन सक्ने भन्दा धेरै कर्जा प्रवाह दिने काम गरे । जसकारण रियल स्टेट कम्पनीहरुको हिम्मत बढ्दै गयो र कम्पनीहरुले महत्वाकांक्षी परियोजना अघि बढाइरहे । जसकारण रियल स्टेटको व्यापार बढिरह्यो ।

सि जिङपिङले अपनाएको ‘थ्री रेड लाइन्स’ नीतिले लगाएको अङ्कुश

चीनमा घर तथा अर्पाटमेन्टको मूल्य आकाशिँदै गएपछि सि जिङपिङ नेतृत्वको सरकारले सन् २०२० को अगस्ट महिनामा रियल स्टेट क्षेत्रको आकाशिएको मूल्य नियन्त्रणका लागि ‘थ्री रेड लाइन्स’ नीति अघि सार्यो । जसअन्तर्गत मनमौजी शैलीमा कर्जा प्रवाह गर्दै आएका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको कर्जा वितरणमा सीमा तोकियो । यस्तै रियल स्टेट कम्पनीहरुको वित्तीय अवस्थाको बारेमा समेत जानकारी लिई सरकारले रियल स्टेट कम्पनीको कुल दायित्व तथा सम्पत्तिको औसत अनुपात ७० प्रतिशत तोक्यो । तर सो समयमा अधिकांश कम्पनीहरुको सो अनुपात ७५ प्रतिशत थियो । 

यस्तै सरकारले कम्पनीको कर्जा–सम्पत्तिको अनुपात र सेयरहोल्डरहरुको सेयरको अनुपात (नेट जियरिङ रेसियो) अधिकतम १ हुनुपर्ने नीति ल्यायो जतिबेला कम्पनीहरुको सो अनुपात १.४ थियो । यस्तै कम्पनीको नगद र अल्पकालीन कर्जाको अनुपात १ हुनुपर्ने नीतिमा उल्लेख भएता पनि अधिकांश कम्पनीहरुको सो अनुपात १.३ थियो । यसरी सरकारले रियल स्टेटलाई कर्जा लिन असक्षम घोषणा गरेपछि उक्त क्षेत्रमा समस्या देखिन थालेको थियो ।

सन् २०२१ मा सर्वश्रेष्ठ कम्पनी इभरग्रान्डेको पतन

सरकारले अवलम्बन गरेको ‘थ्री रेड लाइन’ नीतिका कारण पहिले नै समस्यामा परेको सबैभन्दा ठूलो कम्पनी इभरग्रान्डेले सन् २०२१ को डिसेम्बर महिनामा अन्तराष्ट्रिय ऋणदाताहरुलाई भुक्तानी गर्नुपर्ने १ अर्ब २० करोड अमेरिकी डलर भुक्तानी गर्न सकेन । जसकारण कम्पनीलाई क्रेडिट रेटिङ एजेन्सीहरुले टाट पल्टिएको संज्ञा दिए । महत्वाकांक्षी परियोजना निर्माण गरिरहेको इभरग्रान्डेको काम एकाएक रोकियो । जसकारण निर्माणाधीन अपार्टमेन्टहरुको निर्माण समयमा हुन सकेन ।

ऋण लिएर प्रि–बूकिङ गरिरहेका मानिसहरुले किस्ता तिरिरहेँ तर कम्पनीले उनीहरुलाई अर्पाटमेन्ट निर्माण गरेर दिन सकेन । कम्पनीको वित्तीय अवस्थाको पुर्नसंरचना गरी सन् २०२३ को अगस्ट महिनाबाट पुर्नसञ्चालनमा आएको इभरग्रान्डे ग्रुप विरुद्ध सडकमा मानिसहरुले जुलुस लगाइरहेँ । जसकारण यसअघि ऋणदाताको विश्वासको मत पाएको कम्पनीले पुनः विश्वासको मत गुमायो । आगामी सोमबार हङकङको अदालतले इभरग्रान्डे ग्रुपलाई नयाँ शैलीमा कर्जाको पुर्नसंरचना पेस गर्न आदेश दिएको छ ।

अन्तराष्ट्रिय समाचार माध्यम–रोयटर्सका अनुसार इभरग्रान्डेले सोमबार अदालतमा पेस गर्ने पुर्नसंरचना नीतिमा ऋणदाताहरुले विश्वासको मत नदिने गोप्य स्रोतलाई उल्लेख गरी समाचार प्रकाशन भएको छ । जसको आधारमा इभरग्रान्डे माथि मडारिएको संकट समाधान नहुने देखिन्छ । इभरग्रान्डेले निर्माणाधीन छाडेका अपार्टमेन्टलाई हाल गोस्ट अर्पाटमेन्टको नाम दिइएको छ । हाल इभरग्रान्डे ग्रुप ३४० अर्ब अमेरिकी डलर ऋणमा डुबेको छ ।

दोस्रो ठूलो कन्ट्री गार्डेनले समेत दायित्व निर्वाह गर्न नसक्नु

चीनको दोस्रो ठूलो रियल स्टेट कम्पनी कन्ट्री गार्डेनले २ करोड अमेरिकी डलर बराबरको अन्तराष्ट्रिय बन्ड भुक्तानी गर्न सकेको छैन । चिनियाँ रियल स्टेट इन्फरमेसन कर्पोरेशनले सार्वजनिक गरेको पछिल्लो तथ्यांक अनुसार चीनमा शीर्ष ५० रियल स्टेट कम्पनीहरु मध्ये २६ वटा कम्पनी टाट पल्टिएका छन् । यस्तै गोल्डम्यान स्याचले गरेको अध्ययन अनुसार हाल चीनको रियल स्टेट क्षेत्र १२ खर्ब ट्रिलियन डलर ऋणमा छ । जुन चीनको कुल ग्रास्थ उत्पादनको ४८ प्रतिशत हो ।

बैकिङ तथा निर्माण क्षेत्रमा देखिएको रिप्पल इफेक्ट

कर्जा लिएर अपार्टमेन्टको प्रि–बूकिङ गरेका चिनीया मानिसहरुले कर्जा भुक्तानी गर्न छोडेको समाचार अन्तराष्ट्रिय समाचार माध्यम बीबीसीमा प्रकाशित छ । उक्त समाचार अनुसार शीर्ष ५० मध्येका २६ कम्पनीहरु टाट पल्टिएका छन् । टाट पलिटएका कम्पनीहरुलाई ऋण उपलब्ध गराएका बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको खराब कर्जा बढ्दै गएको छ भने केही ग्रामीण बैंकहरु नै टाट पल्टिएका छन् ।

यस्तै तीव्र गतिमा अर्पाटमेन्ट तथा घरहरुको निर्माण हुँदा निर्माण सामाग्रीहरुको माग समेत आकाशिएको थियो । तर, सन् २०२० र २०२२ मा चीनमा कोभिड–१९ संक्रमण फैलिएको थियो, जसलाई नियन्त्रण गर्न चीनले शून्य कोभिड नीति अवलम्बन गरेको थियो । शून्य कोभिड नीतिका कारण उद्योग तथा कलकारखाना लामो समयसम्म बन्द रहिरहे । एकातिर शून्य कोभिड नीतिका कारण धरासायी बनेको निर्माण क्षेत्र रियल स्टेट संकट उन्मूख भएपछि झन् गहिरो समस्यामा जेलिएको छ ।

जोङरोङ ट्रस्ट कम्पनीले एक दर्जन बढी बन्ड भुक्तानी गर्न नसक्नु

इभरग्रान्डे, कन्ट्री गार्डेन लगायतका अन्य २४ रियल स्टेट कम्पनीले अन्तराष्ट्रिय बन्ड भुक्तानी गर्न नसक्दा चीनको रियल स्टेट धरासायी अवस्थामा पुगेको छ । त्यसको असर फन्ड व्यवस्थापन कम्पनीहरुमा समेत देखिएको छ ।

निजी क्षेत्रबाट सञ्चालित सबैभन्दा ठूलो फन्ड व्यवस्थापन कम्पनी–जोङरोङले एक दर्जन बढी अन्तराष्ट्रिय बन्ड भुक्तानी गर्न नसक्दा हाल कम्पनी धरासायी अवस्थामा पुगेको छ । चीनमा फन्ड व्यवस्थापन कम्पनीहरुको कुल बजार हिस्सा २.९ ट्रिलियन डलर रहेको छ । यस्तै जोङरोङले ३८ बिलियन डलरको बजार हिस्सा ओगटेको छ । यसरी सबैभन्दा ठूलो फन्ड व्यवस्थापन कम्पनीले नै भुक्तानी गर्न नसक्दा भावी समयमा चीनको बैंकिङ क्षेत्रमा समस्या आउने सहज अनुमान गर्न सकिन्छ ।

के दोहोरिएला त २००८ को संकट ?

सन् २००८ मा अमेरिकामा देखिएको रियल स्टेट समस्याका कारण विश्व अर्थतन्त्र नै समस्यामा परेको थियो । सहज रुपमा रियल स्टेट कारोबारका लागि कर्जा उपलब्ध गराइरहेको लेह्म्यान ब्रदर्श नामक इन्भेष्टमेन्ट बैंक धरासायी भएसँगै त्यसको असर विश्वव्यापी रुपमा परेको छ ।

सन् २००८ मा विश्वको शीर्ष अर्थतन्त्र अमेरिकाले समयमा समस्याको पहिचान गर्न नसक्दा सारा विश्वले याद गर्ने गरी वित्तीय संकट निम्तिएको थियो । यस्तै सन् २०२१ देखि समस्याग्रस्त रहेको दोस्रो ठूलो अर्थतन्त्रमा देखिएको उही प्रकारको समस्यालाई चीनले कसरी समाधान गर्छ वा समस्या समाधानका लागि कुन नीति अवलम्बन गर्छ भन्ने निर्णयले सन् २००८को समस्या दोहोरिने वा नदोहोरिने पुष्टि गर्नेछ ।

हाल बैकिङ क्षेत्रमा समेत विश्वब्यापीकरण भएको छ । जसकारण चीनको वित्तीय क्षेत्रमा समस्या आउँदा त्यसको असर चिनियाँ बैंकहरुमा लगानी गरिरहेका कम्पनीहरुमा समेत देखिन्छ । यसरी ठुला वित्तीय संस्थाहरु धरासायी बनिरहँदा सन् २००८ मा अमेरिकामा देखिएको संकटका कारण विश्वले भोगेको आर्थिक समस्या नदोहोरिएला भन्नु सकिँदैन ।

?  समग्र अर्थतन्त्र र सेयर बजारको नियमित अपडेटका लागि हाम्रो फेसबुक पेजका साथै ट्वीटर र युट्युबमा हामीलाई फलो गर्न सक्नुहुन्छ।