थैली रकम र बैंकहरुको मूल्याङ्कनको आधारमा घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क, कति व्यवहारिक ?

नेपाल राष्ट्र बैंकले पहिलो पटक घरजग्गाको मूल्य पनि मापन गर्ने भएको छ । बैंकले एक सर्वेक्षण गरेर आर्थिक वर्ष २०७५/०७६ लाई आधार वर्ष मानेर हरेक त्रैमासमा रुपमा घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्ने भएको हो ।

बैंकले त्रैमासिक घरजग्गा मुल्य सूचकाङ्क तय गर्दा मालपोत कार्यालयको थैली रकम र बैंकहरुले कर्जा दिदा धितोको रुपमा जग्गा लिदाँ गरिएको मूल्याङ्कनलाई आधार बनाएको छ । तर, घरजग्गा कारोबारमा खरिद बिक्री भएको मूल्य र मालपोतको थैलीको रुपमा बुझाई रकममा निकै ठुलो अन्तर हुने गदर्छ । घरजग्गाको कारोबार औपचारिक भन्दा पनि अनौपचारिक नै धेरै हुने गरेको छ । निश्चित संयन्त्र मार्फत कारोबार गर्ने अभ्यासको विकास हुन नसकेको अवस्थामा कारोबार मूल्य पत्ता लगाउन सहज छैन । त्यससंगै नेपाल राष्ट्र बैंकले त्रैमासिक रुपमा प्रकासन गर्ने भनेको मूल्य सूचकाङ्क पनि ६ महिना भन्दा धेरै अवधि पुरानो तथ्याङक मात्र सामेल हुने भएकाले यसको व्यहारिकतामा भने प्रश्न उठेको छ ।

अन्तराष्ट्रिय बजारमा अभ्यासमा रहेका मापदण्डलाई आधार बनाएर घरजग्गा सूचकाङ्क तयार गर्न पनि औपचारिक तथ्याङ हुने स्रोत मालपोत मात्र हो । मालपोतमा पनि कारोबार भएको बास्तविक रकम नभई थैली रकमका आधारमा मात्र कारोबार भएको देखाई दर्ता तथा नामसारी गर्ने अभ्यास छ । यसले गर्दा घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्क नेपाल राष्ट्र बैंकले त्रैमासिक रुपमा सार्वजनिक गर्ने भनेपछि त्यसले सर्वसाधारणलाई मद्दत पु¥याँउछ भन्ने एकिन गर्न भने कठिन छ ।

यसभन्दा अघि प्रचलनमा नभएको नयाँ कुराको सुरुवात गरेको छ । तर, पहिलो मूल्य सुचकाङ्ग सार्वजनिक गर्दा नै आर्थिक वर्ष २०७७/०७८ को तेस्रो त्रैमाससम्मको तथ्याङकलाइ आधार मानेर तय गरेको छ । करिब ६ महिना भन्दा धेरै समय पुरानो तथ्याङकका आधारमा सर्वसाधारणले घरजग्गाको मूल्यमा आएको गिरावट तथा वृद्धिलाई आधार बनाई निर्णय गर्दा ब्यवहारिक हुने भने देखिदैन ।

यसरी मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्दै गर्दा घरजग्गाको बास्तविक मूल्य नआउने विषयमा नेपाल राष्ट्र बैंक तथा घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण उच्चस्तरीय निर्देशक समितिमा समेत गहन छलफल भएको गर्भनर महाप्रसाद अधिकारीले बताए । उपभोक्ता मूल्य सूचकाङ्कको सन्दर्भमा पनि राष्ट्र बैंकले प्रकासन गरेको भन्दा बजारको मूल्य फरक पर्ने गरेको गुनासो आउने गरेको बताँउदै गभर्नर अधिकारीले भने,“उपभोक्त मूल्य सुचकाङ्गमा न्यून योगदान रहेको बस्तुहरुको मूल्य वृद्धि हुँदा त्यसको असर पनि कम पर्छ ।”

त्यसैले घरजग्गा सुचकाङ्गको सन्दर्भमा पनि त्यस्तो हुन सक्ने उनले बताए । “घरजग्गा सूचकाङ्कमा कारोबार मूल्य समावेश भएको छैन,”गभर्नर अधिकारीले भने,“नयाँ भएकाले यस भित्र पनि धेरै सिमितिता छन् ।” यसमा घरजग्गा व्यवसायीहरुका संघ संगठनले पनि कारोबार मूल्यको तथ्याङ सुरक्षित राखेर बास्तविकताको नजिक पुग्ने गरी सूचकाङ्क तयार गर्न सहयोग गर्न समेत उनले आग्रह गरे ।

विश्वभरी कै अर्थतन्त्रमा घरजग्गाको योगदान उल्लेख्य रहेको देखिन्छ । विश्वमा आएका धेरै आर्थिक संकटहरु घरजग्गासंग जोडिएको गभर्नर अधिकारीले बताए । आर्थिक मन्दी आउनु भन्दा अघि घरजग्गाको मूल्यमा उच्च सुधार आउने गरेको उनी बताउछन । त्यसैले पनि केन्द्रीय बैंकले घरजग्गाको कारोबारलाई महत्व दिदै मूल्य सुचकाङक तयार गर्ने प्रयास गरेको बताउदै गर्भनर अधिकारीले भने,“सबैको सहयोगमा आगामी दिनमा यसलाइ पुर्णता दिने हो ।”

नेपालको बैंकिङ्ग क्षेत्रको कुल कर्जाको अधिकांश हिस्सा घरजग्गाको धितो सुरक्षणमा प्रवाह भएको पाइन्छ । घरजग्गा मूल्यमा तीव्र उतारचढाव आएको अवस्थामा बैकका धेरै कर्जाहरू जोखिममा परी समग्र बैंकिङ्ग क्षेत्रमा नकारात्मक प्रभाव पर्न सक्छ । घरजग्गाको मूल्यमा आउने उल्लेख्य उतारचढावले मुलुकमा वित्तीय र समष्टिगत आर्थिक अस्थिरता सृजना हुन सक्ने हुँदा समयमै जोखिम पहिचान गरी आवश्यक नीति निर्माण मार्फत यस्ता जोखिमहरूलाई नियन्त्रणमा राख्नको लागि घरजग्गा क्षेत्रको मूल्य सूचकाङ्क निर्माण गरी घरजग्गा मुद्रास्फीति मापनको कार्य सुरु हुनु आवश्यक देखिन्छ ।

कतिपय देशहरूमा घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्ने गरिएको पाइएको छ भने कतिपय देशमा घरको मात्र मूल्य सूचकाङ्क निकाल्ने गरेको पाइएको छ । त्यसैगरी, यस्तो सूचकाङ्क निकाल्ने विधिहरूमा पनि भिन्नता रहने गरेको छ । कतिपय देशहरूले समग्र देशकै घरजग्गा सूचकाङ्क निकाल्ने गरेका छन् भने कतिपयले मुख्य सहरहरूको मात्र घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्ने गरेका छन् । विश्वका ५५ वटा देशहरूले कुनै न कुनै रूपमा घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्ने गरेका छन् ।

राष्ट्र बैंकले गरेको अध्ययनमा निर्धारित स्रोत केन्द्रका जिल्लाभित्र घरजग्गाको सबैभन्दा धेरै कारोवार हुने नगरपालिका/उपमहानगरपालिका/महानगरपालिका भित्रका सबैभन्दा धेरै कारोवार हुने २ वटा वडालाई नमुनाको रुपमा लिइएको छ । सर्वेक्षणस्थल छनोट गरी सो स्थानका सम्बन्धित मालपोत कार्यालयहरूबाट जग्गा र घरजग्गाको रजिष्ट्रेसन कारोवारको आधारमा घरजग्गा मूल्य तथ्याङ्क सङ्कलन गरी अध्ययन गरीएको केन्द्रीय बैंकले जनाएको छ ।

त्यसैगरी वाणिज्य बैंकहरूको घरजग्गाको धितोमा प्रवाह भएको कर्जा कारोबार सङ्ख्या तथा शाखा सञ्जालको आधारमा ६ वटा सबैभन्दा बढी कारोबार तथा शाखा भएका बैंकहरू छनोट गरी तथ्याङ्क सङ्कलन गरिएको छ । छनोट गरीएका बैंकहरुमा नेपाल बैक, एनआईसी एसिया बैक, ग्लोबल आइएमई बैक, एभरेष्ट बैक, राष्ट्रिय वाणिज्य बैक र प्रभु बैक रहेका छन ।

नेपालमा पहिलो पटक घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण कार्य गरिएको हुँदा अन्य देशले जस्तो जग्गाको लोकेशन, आकार, मुख्य सडकसम्मको पहुँच, बाटोको साइज, मोहडा, व्यापारिक तथा आवासीयजस्ता चरहरूलाई सूचकाङ्कमा समावेश गर्न नसकिएको राष्ट्र बैंकले जनाएको छ । घरजग्गाको बढी कारोवार हुने स्थानहरू छिटोछिटो परिवर्तन हुन सक्ने तर सूचकाङ्क निर्माणको लागि छानिएका स्थानहरूबाट सङ्कलन गरिएको घरजग्गाको मूल्यले वास्तविक घरजग्गाको मूल्यमा आएको परिवर्तनलाई प्रतिविम्बित नगर्न सक्ने अनुमा समेत केन्द्रिय बै.कले आफैले लगाएको छ ।

घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्कले सहरी क्षेत्रलाई मात्र समेटेको हुनाले समग्र देशको घरजग्गा कारोवारको मूल्यलाई प्रतिनिधित्व नगर्न सक्ने अनुमान केन्द्रीय बैंकको नै रहेको छ । त्यसैगरी थैली रकमको आधारमा सूचकाङ्क निर्माण गरिएको हुँदा मालपोत कार्यालयहरूमा हुने कारोबार रकमभन्दा बढी रकममा घरजग्गा किनबेच भएको अवस्थामा सूचकाङ्कले उक्त मूल्य प्रतिनिधित्व नगर्ने देखिन्छ । बैंकबाट लिइएको तथ्याङ्क कारोबार रकममा नभई बैंकहरूले कर्जा प्रवाह गर्दा गरिएको घरजग्गाको मूल्याङ्कनमा आधारित भएकोले घरजग्गा कारोबार मूल्यको प्रतिनिधित्व नगर्न सक्छ ।

राष्ट्र बैंकको अध्ययन अनुसार आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा जग्गाको मूल्य सूचकाङ्क १५.६२ प्रतिशतले र घर भएको जग्गाको सूचकाङ्क ४४.९ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा मूल्यको कुल राष्ट्रिय सूचकाङ्क १९.७३ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ । त्यसै गरी, आर्थिक वर्ष २०७७/७८ को पहिलो नौ महिनामा जग्गाको सूचकाङ्कमा १२.० प्रतिशतले र घर भएको जग्गाको मूल्य सूचकाङ्क ४.७४ प्रतिशतले वृद्धि हुँदा घरजग्गा मूल्यको कुल राष्ट्रिय सूचकाङ्क १२.५७ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ ।

?  समग्र अर्थतन्त्र र शेयर बजारको नियमित अपडेटका लागि हाम्रो फेसबुक पेजका साथै ट्वीटर र युट्युबमा हामीलाई फलो गर्न सक्नुहुन्छ ।